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„Wie wirkt sich Nachhaltigkeit auf die Performance und Positionierung Unternehmen unterschiedlicher Asset Klassen aus?

Diese Frage ist in der oberflächlichen Betrachtung nicht schwer zu beantworten, zumal eine positive Aussage am Markt erwartet wird, will man sich nicht gänzlich unglaubwürdig machen. Nachhaltigkeit verhilft dem Unternehmen zur Reputation, Image und damit auch zu Wachstum und Ertrag. Ja, Nachhaltigkeit wirkt sich insgesamt positiv aus. Damit ist eigentlich schon alles erzählt, denn dies ist die Kurzfassung zur Motivation, warum Nachhaltigkeit grundsätzlich eine gute Sache ist und „sich letztlich rechnet“. Doch an dieser Stelle wird auch klar, dass es eine einfache, weil simplifizierende Antwort nicht geben kann. Denn kennt jemand ein Unternehmen, welches in den letzten 10 Jahren „die Nachhaltigkeit“ entdeckt hat und damit – im urökonomischen Sinne – Geld verdient, der Gesellschaft dient, den CO2Ausstoss reduziert und einen Mehrwert geschaffen hat? Eine zugebener Maßen im Kern unfaire Aufzählung von Variablen, aber eine spannende, wenngleich auch endlose Diskussion würde einsetzen.

Doch schauen wir zurück, wie sich Unternehmen in den letzten 10 Jahren positioniert haben, beim Gebrauch des Begriffes „Nachhaltigkeit“. Von Green Buildings und den dazugehörigen Zertifikaten ausgehend, hat gerade die Immobilienwirtschaft eine Reise ins positiv besetze Unbekannte begonnen. Und ja, die Avantgarde aus Investoren, Beratern & Developern konnte hier Spuren hinterlassen und mehr noch erkennen, was sinnstiftend war und was nicht. Parallel hat sich die unternehmensinterne Sensibilisierung gebildet, wie moderne Arbeitgeber heutzutage auftreten sollten um den Purpose, also den Wertezweck des Unternehmens, zu positionieren und zu kommunizieren. Die mannigfaltigen Stakeholder möchten wissen, welches Unternehmen sich hinter einer Aussage bzw. Produktversprechen verbirgt, was es antreibt, wie es mit seinen Kunden und Mitarbeitern umgeht bzw. welche ethische Haltung es glaubhaft vertritt. Die Vereinbarkeit von Profitstreben und Nachhaltigkeit tritt zunehmend zu Tage.

Doch die Reise der CSR Corporate Social Responsibility, kaum dass sie begonnen hat, geht weiter: Als Standardkriterien für nachhaltige Anlagen und Entscheidungen von Unternehmen haben sich in der Praxis mit Beginn der neuen Dekade in der Immobilienwirtschaft die drei Bereiche Umwelt, Soziales und Unternehmensführung (englisch: environmental, social and governance = ESG) etabliert. Der wachsende Trend zur ESG-Integration sowohl bei Unternehmen als auch bei Investoren zeichnet sich immer weiter ab und ist insbesondere bei Immobilieninvestments zu beobachten. Die drei Säulen bieten ein breites und vielfältiges Spektrum, um auf langfristige Sicht die finanzielle Performance zu erweitern, Risiken zu mindern und gleichzeitig Wettbewerbsvorteile zu generieren.

War bei CSR noch vieles im Nebel der Messbarkeit, hat sich durch ESG-Kriterien eine breite Bandbreite von Nachhaltigkeitsratings- bzw. rankings gebildet, die zur Messung der nachhaltigen Anlagen dienen und gleichzeitig das Fundament zur Beurteilung von Investmentobjekten bilden. Dadurch erhalten Investoren durch die Vorarbeit, wie das Sammeln, Erheben, Aggregieren und Bewerten von ESG-Daten, eine bessere Einschätzung über jeweilige Investmentobjekte. Einfacher ausgedrückt: das Risiko einer Investition sinkt – und genau das mag der – nicht graue – Kapitalmarkt.

Noch wichtiger, es ist in den Köpfen und auf der Agenda 2020 fortfolgend angekommen. Gleichwohl ist es zwischen einer Bewusstseinsänderung und messbaren Ergebnissen ein langer Weg, der sich wahrscheinlich eher mäandermäßig entwickeln wird. Das heißt, das Ziel ist zwar durch politische Rahmenbedingungen, z.B. „2 Grad Ziel“ grundsätzlich definiert, über den Weg bzw. die Instrumente um es zu erreichen wird aber weiterhin gerungen. Da es auch keine Blaupause des Handelns gibt, gehen damit erst einmal gewaltige Investitionen (in der Kaufmannssprache „Kosten in €“) in Vorleistung, denen dann aber keine „Erträge in €“ kurz- bis mittelfristig gegenüberstehen. Operativ glaube ich allerdings, dass bis auf weiteres eher das sog. Negativscreening die Diskussion und das Handeln bestimmen wird. Im Fokus stehen dann Investitionen, welche nicht mehr getätigt werden sollen, müssen oder dürfen – je nach Ausgestaltung. Warum das eher eine negative Attitüde hat, bei einem eigentlich positiv bestem Szenario? Es gibt bisher kaum „nachhaltige“ Produkte, Autos, Immobilien, etc. in intestabler Menge. Diese Marktenge führt zu einem Preisaufschlag und damit bleiben viele am Markt weg, welche eigentlich den Weg beschreiten wollen. Subventionen wären ein Weg, oder eben doch ein „green premium“ also die ökonomische Darstellung, dass „es sich rechnet.“

Der Dramaturgie geschuldet bzw. dem fast täglich spürbaren Druck „etwas endlich zu tun“ findet der Begriff Impact Investing bzw. „Social Impact Investing“ seinen Weg in die Immobilienbranche. Er setzt den zentralen Fokus auf Investitionen, welche Bedürfnisse mit der ausdrücklichen Erwartung eine messbare soziale und finanzielle Rendite zu erzielen, erfüllen sollen. Das Prinzip von Social Impact Investing von Kapital als Mittel zum Zweck ist relativ einfach, stellt dennoch heute eine Nischeninvestition in Bezug auf den Immobilienmarkt dar. Aktuell stehen besonders vermögende Privatpersonen Social Impact Investing positiv gegenüber, aber auch das Interesse seitens von Stiftungen ist groß. Für Investoren, die in eine gute Sache investieren möchten, und gleichzeitig eine auskömmliche Rendite erzielen möchten, eignen sich solche Investitionen besonders. Das wirkt sich einerseits positiv auf ihr Anlageportfolio und den Marktwert des Unternehmens aus. Andererseits werden gesellschaftliche Probleme durch finanzielle Mittel beigesteuert, welche sich positiv auf die Gesellschaft und Umwelt auswirkt. Besonders in Krisenzeiten können Vermögensbesitzer eine starke Performance erreichen. Es gibt viele Visionen der alternativen Asset-Klassen, um das traditionelle Geschäftsmodell in Bezug auf Immobilienfonds auszubauen. Die folgenden Beispiele sind fundamental attraktive Investitionen für Sozialimmobilien, wie zB. Krankenhäuser, Pflegeheime, Betreutes Wohnen, Behindertenwerkstätte, Kindergärten, Schulen, Studentenwohnen, kulturelle Einrichtungen bzw. Bildungseinrichtungen

Trotz dieser positiv dynamischen Entwicklung fehlt es noch immer an dem, was des Managers Lieblingstool ist um zu steuern und entscheiden: die Messbarkeit, also eine valide Datengrundlage und das Benchmarking, also der Vergleich mit den Wettbewerbern. Klar, Nachhaltigkeit hat in der mittel – bis langfristigen Perspektive einen ausgesprochen hohen Anteil an der Performance von Unternehmen. Das, was bisher bei der Positionierung, also dem Vergleich mit anderen bereits gelungen ist, wird sich auch bei der Ökonomisierung einstellen. Dann werden die bisherigen Avantgardisten ergänzt durch das breite Spektrum des Marktes. Es rechnet sich ja schließlich.

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