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Developer: Identitätsstifter auf der Suche nach dem Heiligen Gral

In der immobilienwirtschaftlichen Hackordnung der Berufsfelder stand von je her eine Zunft ganz oben: die Projektentwickler, sprich Developer. Ob das so stimmt, mag ein Fondsmanager, Asset Manager oder Analyst tendenziell anders sehen, doch der Grund dieser pole position überragte die Zeit: Developer schaffen anfassbare und erlebbare Werte, sie schaffen den Daseinsberechtigungskern der Branche: die Immobilienobjekte selbst.

Doch diese Identität und Selbsteinschätzung gerät mittlerweile ins Wanken. Der Grund liegt auf der Hand: Kapital zum Entwickeln ist verfügbar, sogar die Grundstücke, und eine Auftragsarbeit für einen Investor ist eher Regel, denn die Ausnahme. Doch relativ plötzlich liegt eine Forderung auf dem Tisch, welche eine veränderte Sicht- und Arbeitsweise für Developer zur Folge hat: Er soll Quartiere schaffen, urbane Identität stiften, dabei auch noch die Konnektivität, den 24/7 Betrieb, den privaten und öffentlichen Raum unter einen Hut bringen. Sprich: er soll etwas machen, wovon er, höflich formuliert, bisher eher partiell die Wissenshoheit hatte.

Im Mittelpunkt seiner Neupositionierung stehen dabei die besagten „Urbanen Quartiere“: Für die Lebensqualität in einem Quartier oder Stadtviertel ist es von zentraler Bedeutung, wie die Bewohner die Atmosphäre innerhalb des Areals wahrnehmen, aber auch welchen Eindruck das Quartier auf Außenstehende hat. Durch die Entwicklung einer lokalen Identität wird erreicht, dass sich Bewohner für ihren Lebensraum einsetzen oder ihn ggf. aufwerten wollen, wodurch das Projekt zunehmend Aufmerksamkeit von der Öffentlichkeit erlangt.

Die „Gestalt“ eines Urbanen Quartiers ergibt sich aus einem Zusammenspiel mehrerer Faktoren, die gemeinsam eine lokale Identität aufbauen können:

a) Baulich-räumliche Aspekte

b) Soziales Gefüge

c) Branding

Der erste Punkt, baulich-räumliche Aspekte, umfasst die städtebaulichen Elemente innerhalb des Quartiers, das heißt den Stadtgrundriss oder die Anbindung an den ÖPNV. Diese sind entscheidend für die Nutzung des Areals. Auch eine besondere architektonische Gestaltung von Gebäuden gehört dazu, denn somit bleibt das Gebäude im Gedächtnis der Außenstehenden und gleichzeitig können sich die Bewohner des Viertels mit dem besonderen Design identifizieren. Ein weiterer Faktor ist die Einrichtung von Grünflächen, die zur Erholung oder für gemeinschaftliche Aktivitäten genutzt werden können.

Der zweite Punkt, das soziale Gefüge, bezieht sich auf die Bewohner und Nutzer des Areals und manifestiert sich in gemeinsamen Erfahrungen, Erlebnissen und Bräuchen. Trotz des Megatrends der Individualisierung und der darauffolgenden steigenden Vielfalt an Lebensstilen und Konsummustern kann diese Entwicklung in neue Gemeinschaften, Arbeitsformen und Lebensmodelle münden. Die lokale Identität kann z.B. zusätzlich durch Nachbarschaftsfeste gefördert werden. Der letzte Aspekt, der hierbei noch Beachtung finden sollte, ist die Verteilungsstruktur von Eigentums- und Mietwohnungen im Urbanen Quartier. Eine Eigentumswohnung trägt mehr zum Aufbau einer lokalen Identität bei als eine Mietwohnung, da die Bewohner einer Eigentumswohnung eine längere Zeit ihres Lebens in diesem Viertel verbringen, wodurch das Engagement gefördert wird und engere Kontakte mit der Nachbarschaft entstehen.

Der dritte – und vielleicht der entscheidende, weil schwer zu quantifizierende Punkt, das Branding, beinhaltet die beiden vorher genannten Aspekte und befasst sich mit der Namensgebung eines Projektes. Es wird ein eigenes Kommunikationsmittel bzw. Corporate Design geschaffen, das den Wiedererkennungswert des Viertels für die Bewohner und die Öffentlichkeit steigert. Ein Logo kann die visuelle Identität stärken und verbindend wirken. Weiterhin muss auch ein Slogan ergänzt werden, um noch mehr Aufmerksamkeit auf das Projekt zu lenken. Das Branding kann auch dazu genutzt werden, das steigende Bedürfnis der Bevölkerung, sich auf Social Media zu präsentieren, zu stillen. Eine starke Identität eines Quartiers muss allerdings nicht zwangsläufig einen positiven Effekt haben. Ein spezielles Stadtviertel kann als gefährlich oder bedrohlich empfunden werden, sodass eine negative Wahrnehmung durch die Nutzer entsteht. Die Gebäude und Außenräume müssen sich den neuen Ansprüchen anpassen. Der Prozess der Entstehung einer Identität kann als Kreislauf dargestellt werden. Je höher die Qualität der gebauten Umwelt ist, desto positiver wird sie von den Bewohnern der Stadt wahrgenommen. Dies erhöht auch die Akzeptanz und die Bereitschaft bzw. den Willen, sich die Umwelt anzueignen oder sie zu personalisieren, was wiederum die Ortsbindung der Bewohner steigert.

Dadurch wird die Umwelt belebt und es entsteht eine individuelle Identität. Die soziale Infrastruktur ist die Grundvoraussetzung, um eine hohe Lebensqualität im Quartier zu ermöglichen. Ein Quartier braucht einen unverkennbaren „Charakter“, damit sich eine Identität herausbilden kann und die Identifikation mit dem Ort erfolgt. Nur so kann ein „Wir-Gefühl“ entstehen und nachhaltige Strukturen mit einem andauernden Engagement der Bürger etabliert werden.

Aktuell stoßen viele neuen Ideen und Konzepte rund um das Thema „Urbane Quartiere“ vielfach auf Bestandsobjekte, die das Stadtbild bereits seit mehreren Generationen prägen. Das Ringen um die Nutzungsmischungen, in welchen sich die Partikularinteressen der sog. Stakeholder, wie Planungsbehörden, Investoren, Eigentümer, aktuelle und zukünftige Nutzer und Öffentlichkeit  widerspiegeln, entspricht einer veränderten, zweifelfrei besseren Vorgehensweise beim „großen Stadtumbau“ zu Beginn der neuen Dekade. Die, gerade von Investoren oftmals geforderten, Funktionsmischung, stellt dabei eine radikale Abkehr einer jahrzehntelangen Planungs- und Investorendoktrin dar. Developer sind prädestiniert diesen Prozess nicht nur abzuarbeiten, sondern aktiv zu gestalten. Der Heilige Gral kann gefunden werden.  

Prof. Dr. Thomas Beyerle

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