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Development logistics centres on brownfield sites is one of solving space shortages

Gibt es wirklich keinen Platz mehr?

Die Nachfrage nach geeigneten Logistikflächen ist anhaltend stark, das Angebot vergleichsweise knapp. Der Flächenumsatz in Deutschland stieg zwischen 2010 und 2020 von rund 4,0 Millionen auf 6,6 Millionen Quadratmeter an. Einen maßgeblichen Anteil daran hat das stetige Wachstum im Bereich E-Commerce, ein Ende dieser Dynamik ist nicht in Sicht. Auch das Basisgeschäft der Logistikbranche sorgt für rege Nachfrage. Im Fokus stehen dabei der Wandel hin zu Industrie 4.0 und der allgemeine Trend, bestimmte Elemente der Wertschöpfungskette in der Produktion in die Logistik auszulagern. Eine grundlegende Verschiebung der Flächennachfrage aufgrund der Corona-Krise hat nicht stattgefunden. Auch in der Post-Corona-Zeit ist das nicht zu erwarten. Die industrielle Produktion läuft im Übrigen bereits wieder auf Hochtouren. Wichtige Branchen wie die Automobilindustrie haben sich rechtzeitig und selbstbewusst den strukturellen Herausforderungen der Zukunft gestellt.

Analog zum Flächenumsatz hat sich auch die Bautätigkeit im letzten Jahrzehnt stark gesteigert, konkret gesprochen mehr als verdoppelt (von 2,1 Millionen Quadratmeter im Jahr 2010 auf 4,7 Millionen im Jahr 2020). Die „Deckelung“ auf rund fünf Millionen Quadratmeter an jährlichen Fertigstellungen sorgt allerdings für einen anhaltenden Nachfrageüberschuss in Sachen Logistikfläche. Der zukünftige Flächenbedarf wird auf sechs bis sieben Millionen Quadratmeter Nutzfläche pro Jahr geschätzt. Die Lücke zwischen dem Nettozuwachs an Fertigstellungen und der Marktabsorption als Summe aus Vermietungen und Eigennutzungen wird seit Jahren immer größer.

Zunehmende Knappheit an verfügbaren Flächen

Logistikentwicklungen benötigen Grundstücke, die spezifische Anforderungen erfüllen, denen nicht jede Liegenschaft gerecht wird. Als Wunschrahmen gilt ein Industriegebiet, das einen rund-um-die-Uhr-Betrieb an sieben Tagen in der Woche ohne Lärmbelästigung von Anrainern erlaubt. Betreiber bevorzugen demnach Zonen ohne Wohnbebauung, die zudem an ein Autobahnnetz angeschlossen sind, idealerweise in direkter Nähe zu einer Autobahnauffahrt.

Aufgrund der regen Nachfrage sind derart geeignete und gewidmete Flächen jedoch immer schwieriger zu finden. Erschwerend wirken Hürden im Laufe von Genehmigungs- und Planungsprozessen, die nicht zuletzt eine Folge von regulatorischen Beschränkungen in Zusammenhang mit der Bodenversiegelung sind. Tatsache ist, dass in Deutschland die Bodenversiegelung bis 2030 von derzeit rund 63 Hektar/Tag auf 30 Hektar/Tag reduziert werden soll. Die EU-Kommission geht bei ihrer Zielsetzung sogar noch weiter: So soll die Versiegelung bis 2050 auf netto null sinken – ein Plan im Sinne der Ökologie, der zur Verringerung des Problems der Flächenknappheit keinen Beitrag leisten wird.

Gibt es dennoch eine Aussicht, den Flächenbedarf in absehbarer Zukunft zu decken? Die Antwort auf diese Frage wird davon abhängen, ob die Branchenverantwortlichen den Mut aufbringen, neue Strategien umzusetzen. Möglichkeiten dazu gäbe es, wie die folgenden Konzepte beispielhaft zeigen.

Maßnahme #1 – Brachflächen

Die Strategie des „Recyclings“ vorgenutzter oder veralteter Flächen ist nicht neu. Aber noch nie zuvor wurde die Brachflächenidee von so vielen Marktteilnehmern aufgegriffen. Der frühere Fokus auf Industrie- und Bahngelände wurde in letzter Zeit auch auf stillgelegte Tagebaue, Steinbrüche, Mülldeponien und militärische Konversionsflächen ausgeweitet. Im städtischen Bereich kommen darüber hinaus stillgelegte Freizeit- und Kulturstätten sowie brach liegende kommunale Infrastruktur in Frage. Sollten moderne Arbeitskonzepte dem Home-Office zu größerer und dauerhafter Bedeutung verhelfen, bieten sich zudem Teile von Bürostandorten als mögliche Flächen an. In ähnlicher Weise könnten Einzelhandelsimmobilien, die durch den E-Commerce unter Druck geraten, Raum für urbane Logistik schaffen.

Der Gesamtbestand an Brachflächen in Deutschland wird auf rund 150.000 Hektar geschätzt und bietet damit einiges an Potenzial zur Entlastung. Allerdings besteht das Problem, dass es oftmals an detaillierten Informationen mangelt. Um die Identifizierung geeigneter Flächen zu beschleunigen, wäre es hilfreich, wenn die Marktteilnehmer Zugriff auf ein umfassendes öffentliches Flächenkataster hätten.

Darüber hinaus kann es sich als schwierig erweisen, Brachflächen für Logistikzwecke zu recyceln. Die Standorte sind oftmals mit Schadstoffen und/oder massiven baulichen Strukturen über wie unter der Erde belastet und erfordern eine gründliche Dekontamination bzw. Abrissarbeiten – ein kostspieliges, teils risikoreiches und jedenfalls zeitaufwendiges Unterfangen. Hilfreich wäre, wenn Logistikunternehmen bei den damit verbundenen Planungs-, Genehmigungs- und Finanzierungsprozessen Unterstützung erfahren.

Conclusio: Brachflächen können zwar eine deutliche Entlastung bei der Flächenknappheit bringen, stellen aber nicht immer die ersehnte Lösung dar. Zudem sind sie schlicht und einfach nicht überall verfügbar.

Maßnahme Nr. 2 – Ein neues Mindset bei allen Stakeholdern

Konkrete Maßnahmen und Strategien sind das eine, ein Überdenken der grundsätzlichen Einstellung zur Logistik unter den Stakeholdern das andere. Immer noch herrscht etwa die klischeehafte Meinung vor, dass die Logistikbranche keine Arbeitsplätze schafft und lediglich Flächen verbraucht. Kommunen tendieren dazu, produzierenden Unternehmen den Vorzug zu geben. Dabei ist die Zeit der großen Industrie- und Produktionsanlagen eigentlich vorbei. Unter dem Paradigma der Industrie 4.0 wird die Arbeitsproduktivität längst durch den Einsatz ebenso intelligenter wie effizienter Maschinen gesteigert, was ein Sinken des Flächenbedarfs zur Folge hat. Teile der Wertschöpfungskette werden ausgelagert, unter anderem an Logistikdienstleister. Das begründet wertvolle Arbeitsplätze. Bei manchen scheint es sich noch nicht herumgesprochen zu haben: Die Logistik ist zur Hightech-Branche avanciert und hat mit der reinen Lagerhaltung von einst nur mehr wenig zu tun. Insoferne ist es schwer nachzuvollziehen, warum in Deutschland zum Beispiel Interessensvertretungen für das Wohnimmobiliensegment organisiert werden, aber von Logistik-Allianzen noch kaum die Rede ist. Das muss sich ändern – und diese Änderung setzt ein neues Mindset bei allen Stakeholdern voraus.

Zurück zur Anfangsfrage: Gibt es wirklich keinen Platz mehr?

Es stimmt zwar, dass das Angebot an Flächen für die logistische, industriell-gewerbliche Nutzung schrumpft. Aber zu sagen, wir hätten keine Flächen mehr, wäre irreführend. Vielmehr gilt es, neue Wege zu ersinnen, um (verfügbare) Grundstücke zu finden und zu nutzen. Dazu bedarf es freilich einer koordinierten Anstrengung aller Beteiligten.

Weitere Details und Maßnahmen zu diesem Thema finden Sie online unter: https://bit.ly/34FLSUu

Tobias Kassner

Head of Research